Мена недвижимого имущества

Гришаев С. Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005 Подготовлен для системы КонсультантПлюс Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 24 февраля 2005 года С. Собственники недвижимости могут заключить между собой договор мены.

Мена недвижимости При купле продаже целью покупателя является получение товара в собственность, а целью продавца - получении денег за проданный товар. Получение денег адекватно удовлетворяет имущественный интерес продавца. В тех случаях, когда продавец находит контрагента, которому нужен его товар и который имеет возможность предоставить в обмен товар, необходимый продавцу, последнему нет необходимости реализовывать свой товар за деньги, чтобы потом на вырученную денежную сумму приобретать товар для себя. Продавец исключает из этой цепочки одно звено —деньги. Основной целью, которую преследует продавец при заключении договора мены, становится получение товара , а не денег. Поскольку при мене обе стороны являются продавцами, можно сказать, что эту цель преследуют оба участника договора. Получение товара означает, что лицо отчуждает свое имущество на условиях получения взамен другого имущества. При мене получение денежного эквивалента не всегда может удовлетворить интересы потерпевшего.

Договор мены недвижимости

Гришаев С. Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005 Подготовлен для системы КонсультантПлюс Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 24 февраля 2005 года С. Собственники недвижимости могут заключить между собой договор мены. По этому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой п.

Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а товар. В связи с этим к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи.

Так, стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, о правах третьих лиц на это имущество нанимателя, залогодержателя и т. Вместе с тем отдельные положения Гражданского кодекса касаются только договора мены.

В качестве предмета договора может выступать недвижимость, которая является одним из наиболее распространенных объектов, по поводу которых заключается договор мены закон не содержит запрета обменивать движимые вещи на недвижимые. Она обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги. Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования — это водное, воздушное или космическое пространство.

В настоящее время понятие недвижимости приводится в статье 130 ГК РФ. В частности, к ней относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости , что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость.

Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних.

Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты искусственные спутники, космические корабли и т.

Определенной спецификой обладает такая разновидность недвижимого имущества, как жилые помещения, под которыми понимаются не только жилые дома и коттеджи дачи , но и отдельные квартиры и иные жилые помещения например, отдельные изолированные комнаты в квартирах , зарегистрированные в этом качестве в БТИ.

Будучи недвижимостью в жилищной сфере они имеют строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Гражданский кодекс РФ установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан ч. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

Обмениваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости. При мене земельного участка необходимо указывать его местоположение, категорию земли, цели использования, площадь участка.

При мене зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений указываются также их местонахождение адрес , наименование, назначение, площадь, этажность, другие параметры. Предмет договора мены недвижимости относится, как правило, к индивидуально-определенным вещам, т. Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.

Обмениваемое имущество может быть как равноценным по стоимости, так и нет. Если обмениваемое имущество в данном случае речь идет о недвижимости не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о денежной доплате той стороне, имущество которой стоит дороже, и соответственно необходимо определить стоимость каждого из обмениваемых объектов.

К договору о мене в таких случаях не применяются общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь п. Наличие такого правила обусловлено тем, что объекты недвижимости обладают индивидуальным характером.

При необходимости стороны могут поручить определение цены профессиональным оценщикам. Цена может быть определена не за объект в целом, а за единицу площади. В этом случае при определении общей цены учитывается фактический размер передаваемого имущества. Договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Соответственно не допускается такая разновидность письменной формы, как обмен письмами, телеграммами, факсами и т. При этом закон устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора ст. С момента заключения договора в письменной форме у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости друг другу.

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения мены недвижимости однако стороны могут это сделать добровольно. Вместе с тем переход права собственности к приобретателю недвижимости по договору мены подлежит государственной регистрации п. Если же речь идет о такой разновидности недвижимости, как жилые помещения, то государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сам договор мены жилого помещения п.

Государственная регистрация должна осуществляться в соответствии со ст. Так, в Москве создан Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Функционирует он с 1 января 2000 г.

Регистрация выполняет следующие функции: а предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество и б одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества. В статье 131 ГК РФ содержится только общее правило о необходимости государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Указанный Закон вступил в силу 31 января 1998 г. Определенные законодательные полномочия также предоставлены субъектам РФ. Так, в соответствии с п. Приказ Минтранса РФ от 05. Таким образом, Закон не распространяется на воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, для которых предусмотрены особые правила регистрации, прописанные главным образом в транспортных уставах и кодексах, а также в ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

Так, единый порядок регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях, установлен Приказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1993 г. N 18, которым утверждены Правила регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях РФ. В соответствии с указанными Правилами регистрации подлежат суда независимо от ведомственной принадлежности и форм собственности, кроме военных и специальных спортивных судов. Регистрацию приписку осуществляют Государственные речные судоходные инспекции соответствующих бассейнов, которые вносят данные о судне в Судовой реестр, присваивают судну регистрационный номер и выдают судовладельцу Судовое свидетельство, удостоверяющее право плавания судна под флагом Российской Федерации и подтверждающее право собственности на судно.

В случае изменения судовладельца, в том числе в результате заключения гражданско-правовых сделок, происходит перерегистрация судов с выдачей новых Судовых свидетельств. Государственная регистрация прав собственности и иных вещных прав на воздушное судно, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а также установление порядка государственной регистрации и оснований для отказа в государственной регистрации прав на воздушное судно и сделок с ним осуществляется в соответствии со ст.

Для осуществления подобной регистрации предусмотрено создание специального реестра. В частности, гражданские воздушные суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ с выдачей свидетельства о государственной регистрации.

Регистрация морских судов, вещных прав на эти суда, обременения этих прав и сделок с ними осуществляется в Государственном судовом реестре. Что касается космических судов, то система их государственной регистрации пока отсутствует. Характерной особенностью договора мены недвижимости является то, что каждая из сторон одновременно является продавцом передаваемого товара и покупателем получаемого в обмен.

Соответственно основной обязанностью каждой из сторон является обязанность по передаче товара. По договору мены обязанностью контрагента является передача товара, свободного от каких-либо обременений. Применительно к недвижимости таким обременением может быть право пользования, право залога ипотеки на обмениваемое имущество и др. При изъятии этой недвижимости третьим лицом по основаниям, возникшим до заключения договора мены, сторона, у которой была изъята недвижимость, имеет право потребовать не только возмещения убытков, но и возврата товара, полученного в обмен.

В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе например, о том, что одна из сторон или обе отремонтируют свои квартиры. Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента передача документов, выселение и вселение и т.

При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно. Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, она должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом сторон от исполнения договора.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случаях, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Следует отметить, что упразднение нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, в том числе и договора мены, вызвало критику.

Сторонники сохранения нотариальной формы считают, что государственная регистрация не может полностью заменить ее. Они обосновывают это тем, что уже на стадии заключения договора нотариус помогает внести ясность во взаимоотношения сторон по поводу условий договора и устранить все противоречия с тем, чтобы в дальнейшем исключить возможные споры.

Кроме того, удостоверяя сделки с недвижимостью, нотариусы обязаны установить личность участников сделки, проверить их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества и действительную волю сторон. Нотариус при совершении сделки обязан разъяснить сторонам их права и обязанности, предупредить о последствиях совершаемых действий ст. Не все из указанных функций отнесены к компетенции учреждений юстиции, которые должны совершать государственную регистрацию.

В частности, они, регистрируя сделку, проверяют действительность поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверяют наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав п. Таким образом, функции нотариусов и регистраторов полностью не совпадают. Следует отметить, что действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности правоустанавливающих документов, а также прав, подлежащих государственной регистрации.

В странах с континентальной системой права — это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, а для стран англосаксонской системы права — обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером. Необходимо также решить вопрос о том, на кого будут возложены функции по проверке дееспособности лиц, совершающих сделку и подлинности их воли. В Законе о государственной регистрации об этом вообще не говорится, между тем эта проблема является достаточно серьезной.

При мене недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю на праве собственности, приобретатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако следует иметь в виду, что законом или договором между отчуждателем недвижимости и собственником земельного участка, на котором находится эта недвижимость, могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие мену находящейся на этом участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника.

В случае, когда одна из сторон договора мены является собственником земельного участка, на котором находится передаваемая недвижимость, приобретателю передается право собственности на этот земельный участок либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором мены недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если же договором не определено то право, на основании которого используется земельный участок, то к приобретателю автоматически переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее отчуждателю здание, сооружение или другая недвижимость, передается без передачи в собственность приобретателя этой недвижимости, за отчуждателем сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для использования на условиях, определяемых договором мены.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором мены недвижимости не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования сервитут той частью земельного участка, которая занята недвижимостью для ее использования в соответствии с ее назначением. Одной из наиболее распространенных разновидностей договора мены недвижимости является договор мены жилыми помещениями.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 4.6. Мена. Дарение

Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в. Форма: Договор мены недвижимого имущества (между физическими лицами) (общая форма) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, ).

Мена — одна из самых древних форм коммерческого взаимоотношения. Сегодня это понятие почти вытеснили сделки купли-продажи, но в некоторых случаях мена недвижимого имущества является самым выгодным и простым способом изменить свои жилищные условия или совершить выгодный обмен коммерческой недвижимостью. Понятие и предмет договора мены недвижимого имущества Согласно статье 130 ГК Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, строения, здания. Все объекты, неотделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без разрушения. К данной категории относятся как жилые помещения, так и объекты нежилого фонда, гаражи, подвалы, части строений. Согласно этой статье и определяется предмет договора мены. Мена недвижимого имущества — это обмен недвижимым имуществом между его собственниками. То есть, полноправный владелец объекта передает права на его владение другому лицу. Взамен он получает в собственность равноценный по ценности объект недвижимости. Не стоит путать мену с обменом. Второй — это фактически переезд с одного места жительства на другое, без передачи прав на недвижимость. Чаще всего обмен осуществляется между арендаторами объектов, которые принадлежат государству.

На сайте: 260 дня Ответов: 37 Рейтинг: 37 Главой 31 ГК РФ, где прописаны основные положения договора мены, не предусмотрено никаких ограничений к предмету договора мены недвижимого имущества. Статьей 568 ГК РФ установлено, что при передаче неравноценного предмета по договору мены одной из сторон, вторая сторона обязана или доплатить его стоимость или же решить вопрос иным способом, указанном в договоре.

Также стоит указать паспортные данные обеих сторон, условия, на которых будет произведен обмен объектами недвижимости с доплатой, без доплаты и т. Для дополнительной защиты своих прав специалисты рекомендуют дополнять текст договора разделами о правах и обязанностях сторон. Государственная регистрация договора мены недвижимости.

Договор мены

Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки. Федот, да не тот Мена — это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена. По большому счету, мена — та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором — деньгами. Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ статьи 567-571. Для сделок по договорам мены ДМ действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи ДКП. То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб.

Оформление сделки мены недвижимости

Одной из самых распространенных сделок между гражданами - физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов. Также договор мены используется и между юридическими лицами. Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России. Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз — к объекту. Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены. Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара. Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости.

Обмен — это сделка, во время которой происходит взаимная передача прав на пользование жилым помещением.

.

Как соотносятся понятия мена и обмен?

.

Меняемся квартирами: когда это выгодней купли-продажи

.

Договор мены недвижимого имущества: можно ли разменять дом на нежилое помещение?

.

Договор купли - продажи недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Налогообложение. Договор мены. Часть 1
Похожие публикации