Что происходит с отделимыми улучшениями общего имущества

Саратов Арендуя имущество, арендатор нередко вносит в него какие-либо изменения. Как правило, это связано с адаптацией имущества под деятельность арендатора, иногда — с установлением особой формы расчетов между арендодателем и арендатором когда стоимость производимых арендатором изменений арендованного имущества зачитывается или выступает в качестве формы арендной платы. Нередко подобные изменения арендованного имущества получают признаки неотделимых улучшений, соответственно, по общему правилу, они рано или поздно передаются арендодателю вместе с арендованным имуществом. И вот тут могут возникнуть спорные вопросы налогово-правового характера, некоторые из которых мы и собираемся рассмотреть в настоящей статье. Прежде, конечно, следует разобраться, что представляют собой неотделимые улучшения арендованного имущества.

Суды обращают внимание на гражданско-правовую сторону таких правоотношений и на природу произведенных улучшений, от которых напрямую зависят налоговые последствия Юридическая судьба улучшений чужого имущества Общий принцип, сформулированный в статье 220 ГК РФ, состоит в том, что право собственности на вещь, созданную из чужих материалов, принадлежит переработчику, только если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов. При незначительном улучшении помещений отделка такое право возникает у их собственника. Это правило касается неотделимых улучшений, отделимые же улучшения принадлежат лицу, которое их провело, поскольку юридиче-ская судьба таких улучшений не связана с судьбой помещений. Общее правило отражается в отдельных нормах Гражданского кодекса РФ. Так, в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 623 ГК РФ проведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а не-отделимые улучшения по смыслу этой статьи признаются собственностью арендодателя. Таким образом, судьба улучшений имущества арендодателя определяется в зависимости от того, являются ли улучшения отделимыми или неотделимыми.

Юридическая судьба улучшений чужого имущества

Иногда арендатора не в полной мере устраивает имущество, которым он пользуется или намерен воспользоваться. При определенных условиях он может подстроить имущество под себя, тем самым улучшив его характеристики. Соответственно увеличится потенциальная стоимость такого имущества. В связи с этим предлагаем более подробно остановиться на вопросе об улучшениях имущества: видах, условиях, особенностях и последствиях. Производимые улучшения арендованного имущества имеют свою специфику в учете, что находит отражение в налоговых нормах.

В свою очередь юридическая сторона вопроса основана на нормах гражданского законодательства. На практике это вызывает сложности.

К примеру, иногда сложно однозначно определить — результат выполненных подрядных работ следует рассматривать как неотделимые улучшения, как капитальный ремонт либо имеют место оба варианта. Скорее всего, производство ремонта следует рассматривать как частную, специфическую форму создания неотделимых улучшений.

Принято выделять два вида улучшений имущества: отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения Основной критерий отнесения улучшений имущества к отделимым состоит в том, что такие улучшения можно отделить без повреждения имущества а не самих улучшений.

По общему правилу при отделении улучшений стоимость основного имущества остается прежней, его функциональное назначение не меняется. Если основываться на судебной практике, отделимыми признаются следующие улучшения: оборудование кассового узла и сейфовых комнат определение ВАС РФ от 4 августа 2010 г. Неотделимые улучшения Улучшения неотделимы, если их невозможно отделить без ущерба для имущества. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др.

ЭТО ВАЖНО Признаком неотделимых улучшений является невозможность их отделения без причинения вреда именно арендуемому имуществу, а не самим улучшениям. В качестве примера перечислим некоторые виды подрядных работ, в результате которых обычно возникают неотделимые улучшения: ремонт отопительной и канализационной систем; устройство бетонной стяжки на полу, устройство полового покрытия; монтаж оконных блоков; установка дверей; окраска стен и окон; работы, связанные с ремонтом фасада здания; работы по устройству капитальных перегородок и увеличение их высоты; работы, связанные с электроснабжением и электроосвещением помещений есть нюансы ; работы по благоустройству прилегающей территории.

О произведенных неотделимых улучшениях пользователь имущества может заявить сам, либо они могут быть выявлены, к примеру, по результатам технической инвентаризации имущества.

При рассмотрении спора, связанного с произведенными в имущество улучшениями, судья обязан установить размер, на который увеличилась стоимость такого имущества. Для этого он может затребовать соответствующую документацию.

В свою очередь на стороне, которая пользовалась имуществом, лежит бремя доказывания: — факта производства работ т. Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении п. Дело в том, что названные нормы применяются только в случае обогащения в денежной форме определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г.

Улучшения имущества по своей природе денежными не являются. Иногда даже суду трудно определить, результаты каких конкретно работ следует относить к неотделимым улучшениям. В таких случаях обычно приглашают эксперта для дачи заключения. Между тем на основании экспертного заключения арбитры установили, что в данном случае к неотделимым улучшениям можно отнести только работы по монтажу систем вентиляции и пожаротушения, а также создание офисных помещений. Важно учитывать, что некоторые виды работ могут входить в стоимость имущества.

И уже по этому основанию их нельзя признать неотделимыми улучшениями. Улучшение арендованного имущества Об улучшении имущества, сданного в аренду, идет речь в статье 623 Гражданского кодекса. Если арендатор произвел отделимые улучшения, они признаются его собственностью. Это общее правило. Между тем в договоре аренды можно предусмотреть иной порядок. Права арендатора на неотделимые улучшения зависят главным образом от согласия арендодателя. Если согласие получено, то после прекращения договора арендатор вправе потребовать возместить ему стоимость этих улучшений.

Имейте в виду, что в договоре аренды можно по-другому определить правовые последствия этой ситуации. В интересах обеих сторон оформить согласие на осуществление улучшений имущества письменно. Например, это может быть сделано путем утверждения собственником имущества перечня предстоящих работ и сметы соответствующих расходов. Имейте в виду: капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением. По общему правилу он возможен только по согласованию с арендодателем.

Провести капитальный ремонт без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет свою обязанность по его производству. Обязанности арендодателя и арендатора по содержанию имущества установлены в статье 616 Гражданского кодекса.

Названная необходимость провести капитальный ремонт основана прежде всего на данных о санитарно-техническом состоянии помещений. В другой ситуации, когда неотделимые улучшения арендатор произвел без согласия арендодателя, право арендатора требовать возмещения их стоимости не возникает.

Таким образом, закон разрешает улучшать имущество независимо от согласия арендодателя. Возместит или нет арендатор стоимость произведенных улучшений, зависит только от добросовестности его поведения относительно условий договора и закона. Необходимо сделать оговорку: исключение из вышеприведенного правила касается договора аренды предприятия ст. Так, арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений независимо от разрешения арендодателя.

Но это опять же общее правило, в договоре аренды предприятия можно предусмотреть иное. У арендодателя есть шанс не возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений. Для этого арендодатель должен доказать: — что стоимость арендованного имущества повысилась, но не соразмерно улучшению его качеств и или эксплуатационных свойств; — что арендатор нарушил принципы добросовестности и разумности.

ВНИМАНИЕ Любые улучшения арендованного имущества отделимые и неотделимые являются собственностью арендодателя, если произведены за счет амортизационных отчислений от этого имущества п. Важно помнить, что одной из разновидностей договора аренды является лизинг финансовая аренда.

В связи с этим нормы Гражданского кодекса об улучшении арендованного имущества распространяются и на предмет договора лизинга. Форма арендной платы Улучшение арендованного имущества — это не только произведенные работы, соответствующие затраты и изменение характеристик имущества.

Это также одна из законных форм арендной платы, помимо традиционных: фиксированной суммы, доли полученных от арендованного имущества плодов, продукции или доходов и т. Их полный перечень приведен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса. Так, в договоре или дополнительном соглашении к нему можно предусмотреть сочетание нескольких форм арендной платы или указать иные формы, прямо не поименованные в статье например, взаимозачет. Таким образом, стоимость улучшений, произведенных арендатором с разрешения арендодателя, подлежит зачету в счет арендной платы.

Выполненные работы нужно подтвердить актами, затраты — сметой. Договор аренды должен предусматривать условие об обязательном улучшении арендуемого имущества. Если же форма арендной платы определена в договоре только как фиксированный ежемесячный авансовый платеж, в случае образования задолженности по оплате аренды нет препятствий для зачета стоимости улучшений. По крайней мере суд поддержит арендатора.

В этой ситуации налицо преимущества безденежной формы расчетов по договору аренды, так как отсутствует необходимость согласовывать вопрос о направлении арендной платы на ремонт арендуемого объекта. Нередко само по себе выполнение работ по капитальному ремонту может выступать одним из условий предоставления помещения в аренду и освобождения арендатора от внесения арендной платы в денежном выражении.

К СВЕДЕНИЮ Размер арендной платы можно считать согласованным, если он определен в договоре как производство капитального ремонта и восстановительных работ за время пользования имуществом и при этом указана сметная стоимость работ. Улучшение долевой собственности Об улучшениях имущества можно вести речь не только при арендных отношениях, но и при пользовании долевой собственностью.

О ней идет речь в главе 16 первой части Гражданского кодекса. При этом определена доля каждого в общем имуществе. Порядок пользования долевой собственностью может быть предусмотрен законом и соглашением между владельцами имущества. Участник долевой собственности вправе требовать соразмерного увеличения своей доли в общем имуществе сообразно произведенным в него неотделимым улучшениям п.

Такое требование правомерно при соблюдении трех обязательных условий: 1 улучшения неотделимы; 2 улучшения произведены за счет собственных средств; 3 соблюден установленный в законе, соглашении порядок использования общего имущества.

Смысл нормы пункта 3 статьи 245 Гражданского кодекса неправильно трактовать буквально. На этот момент обратили внимание арбитры в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2007 г. Они разъяснили: к неотделимым улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относится увеличение полезной площади строений, а также замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объекта в целом.

Иной подход к данному вопросу означал бы, что любой текущий ремонт, произведенный одним из совладельцев, давал бы ему каждый раз право на изменение долей.

Он гласит, что действующее законодательство устанавливает только одно правовое последствие осуществления улучшений в долевую собственность — увеличение доли в праве на общее имущество. Законом не предусмотрена возможность взыскания расходов по созданию неотделимых улучшений с другого собственника общего имущества. Однако в судебной практике можно встретить и противоположные выводы например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2007 г. Для изменения размера долей участников общедолевой собственности в результате неотделимых улучшений достаточно установить, что такие улучшения осуществлены в установленном законом порядке использования общего имущества.

Тем самым необходимо согласие всех участников ст. Согласие может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении улучшений, в разрешении другому совладельцу самостоятельно произвести неотделимые улучшения при этом совладелец, дающий согласие, безразлично относится к тому, что его доля может уменьшиться , вытекать из условий использования общего имущества и т.

Причем такое согласие не означает, что стороны должны специально определить между собой порядок изменения размера долей в случае производства одной из сторон неотделимых улучшений.

Если стороны не достигнут согласия, во внимание берутся фактические затраты сторон в производство неотделимых улучшений с учетом размера доли каждого пропорционально размеру вкладов в улучшение в денежном выражении. При невозможности оценить в деньгах вклад каждого в производство улучшений считается, что каждый поучаствовал одинаково.

ВНИМАНИЕ Согласие, влекущее увеличение доли только одного участника долевой собственности, должно быть явно выражено и бесспорно доказано, иначе создание участником неотделимых улучшений может повлечь лишь возникновение права на соответствующую компенсацию.

В отношении отделимых улучшений действует общее правило: они переходят в собственность того, кто их произвел. Хотя в соглашении о порядке использования общей долевой собственности можно предусмотреть иной порядок. Закон позволяет это сделать. Улучшения, произведенные не собственником добросовестным владельцем В статье 303 Гражданского кодекса особо оговорена ситуация с улучшениями имущества, которые произведены добросовестным владельцем, а не собственником.

Добросовестный владелец может оставить за собой произведенные им отделимые улучшения. В отношении неотделимых улучшений он вправе потребовать возместить произведенные затраты на улучшение. Законом установлен предел: не свыше размера, на который увеличилась стоимость имущества. В определении Конституционного Суда РФ от 15 июля 2010 г. Пример Предположим, что в результате строительных работ в здании произведены неотделимые улучшения.

Причем эти работы выполнены до окончания всего строительства и до регистрации права фирмы на здание. Улучшение имущества имеет сложную правовую природу. Не всегда можно однозначно определить, какие улучшения произведены — отделимые или неотделимые. При этом не любое изменение имущества признается его улучшением.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Семинар: Отчётность за 2019 год: все изменения

Суд признал, что «отделимыми улучшениями являются только раковины с их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Суд пришел к выводу, что спорное имущество (сейфовая комната и​. Порядок пользования общим имуществом, а также свои права и обязанности участники помещений, связанную с неотделимыми улучшениями. узнайте из материала "Отделимые и неотделимые улучшения.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности 1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. Комментарии к статье 1. Использование законодателем презумпции равенства долей в праве общей собственности см. Участникам отношения общей долевой собственности предоставлена возможность достигнутым соглашением изменить обычный порядок и установить иные размеры долей в праве общей собственности. Под улучшениями законодатель понимает разумно и оправданно произведенные изменения имущества, увеличившие его стоимость или оптимизировавшие его потребительские свойства. Отделимыми улучшениями признаются те, которые могут быть отделены от вещи без существенного вреда для нее. Если причинение такого вреда, ухудшение вещи по сравнению с ее первоначальным состоянием неизбежны, улучшения считаются неотделимыми. Приращение доли сособственника в качестве следствия произведения им неотделимых улучшений допускается лишь в том случае, если улучшение производилось в соответствии с достигнутым сособственниками соглашением о порядке использования общего имущества.

Не беда - возьмите его в аренду.

Иногда арендатора не в полной мере устраивает имущество, которым он пользуется или намерен воспользоваться. При определенных условиях он может подстроить имущество под себя, тем самым улучшив его характеристики. Соответственно увеличится потенциальная стоимость такого имущества.

Статья 245 ГК РФ. Определение долей в праве долевой собственности

Курс ПК 20 часов: Государственные муниципальные закупки в 2020 году 26 февраля 2020 - 02 марта 2020 г. На примере судебных решений рассмотрим некоторые наиболее актуальные ситуации. Согласно п. Отношения сторон при заключении договора аренды регулируются гл. Согласно ст. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором ст. Однако в процессе эксплуатации арендатор зачастую производит улучшения имущества, которые делятся на отделимые и неотделимые. Положена ли ему компенсация за произведенные улучшения? Закон регулирует и эту ситуацию. Порядок определения права собственности на улучшения арендованного имущества и возмещения их стоимости предусмотрен ст.

Улучшение имущества: виды и специфика

Сфера практики: Земля и недвижимость Правовая судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества определена статьей 623 ГК РФ и зависит от характера таких улучшений. По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества в силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть при прекращении договора аренды арендатор вправе оставить такие улучшения себе и возвратить объект аренды арендодателю без улучшений. Возврата улучшений, не отделимых без вреда для имущества, арендатор при прекращении договора аренды требовать не вправе. Если такие улучшения были произведены им с согласия арендодателя, он согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ вправе требовать возмещения стоимости этих улучшений. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, стоимость таких улучшений в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ возмещению не подлежит. Нормы статьи 623 ГК РФ являются диспозитивными, и стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре иные правила например, отсутствие у арендатора права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя; обязанность арендодателя выкупить у арендатора произведенные им отделимые улучшения имущества и т. Казалось бы, ответ на вопрос об отделимом или неотделимом характере произведенных арендатором улучшений является очевидным, однако судебная практика свидетельствует о том, что далеко не всегда это так. Наибольшее количество споров касается таких улучшений арендованного имущества, как инженерное, климатическое и иное оборудование, различного рода сборно-разборные конструкции, благоустройство земельного участка и т. Волго-Вятский округ Постановлением от 20 ноября 2015 г.

Неотделимые улучшения в общем имуществе: нужно ли согласие других собственников на увеличение доли лица, которое их произвело? Важно, чтобы при этом был соблюден порядок использования общего имущества, который осуществляется по соглашению всех участников ст.

Статья 245 ГК РФ. Определение долей в праве долевой собственности Новая редакция Ст. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Спорные вопросы налогообложения при передаче арендатором арендодателю неотделимых улучшений

.

Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть

.

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

.

ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЙ. Часть 11.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Ты собственник - "Аренда общего" 04.09.2018
Похожие публикации